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나는 부동산과 맞벌이한다
평생 월급을 가져다주는 투자 시스템을 만들어라!부동산 투자계 재야의 고수인 너바나는 현재 30대 후반의 평범한 직장인이지만, 종잣돈 1,500만 원으로 투자 전선에 뛰어들어 아내보다 많은 월
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* 현재는 절판 상태입니다.(2021.02)
목차
프롤로그
1장 당신은 왜 아직 부자가 아닌가
01 월급만으로 부자가 될 수 있을까
회사는 직원을 부자로 만들어주지 않는다 / 자녀에게 가난의 족쇄를 채우지 않는 법 /월급쟁이도 부자가 될 수 있다 / 월급쟁이도 부자가 될 수 있다 / 근로소득을 자본소득으로
02 서민의 발목을 잡는 금융사
금융상품의 치명적 약점 / 부자가 아닌 당신, 은행을 떠나라 / 인과관계의 법칙
03 놓쳐선 안 되는 부자 될 기회들
첫 번째 기회 / 두 번째 기회 / 세 번째 기회 / 성공의 방해꾼, 당신의 선입견
04 전세 난민을 부추기는 사회
가장 위험한 투자/ 부자의 관점에서 보라 / 위험을 다루는 지혜
05 당신이 버려야 할 재테크에 관한 편견들
대출은 재테크의 적이다 / 세금이 너무 많다 / 투자에는 목돈이 필요하다
2장 월급쟁이 너바나가 구축한 돈 버는 시스템
01 월급쟁이를 위한 부자 시스템 구축법
너바나의 시스템 / 1단계_흑자구조 만들기 / 2단계_수익형 부동산 투자하기 / 3단계_시세 차익형 부동산 투자하기 / 4단계_시스템 확장하기
02 500만 원으로 시작한 지방 부동산 투자[천안 25평 아파트]
임장을 통해 배우다 / 지방 부동산, 괜찮을까? / 너바나의 천안 아파트 매입 내역
03 경매로 잡은 1,000만 원짜리 수도권 부동산[분당 21평 아파트]
시세 차익형 부동산 네 가지 전략 / 부동산 고수의 말, 모두 믿어도 될까? / 너바나의 분당 아파트 매입 내역
04 아내 대신 상가와 맞벌이를 시작하다[인천 90평 상가]
월급을 가져다줄 물건 찾기 / 상가에 가치를 불어넣다 / 180만 원을 벌어오다 / 900만 원의 월세를 창출하는 법 / 너바나의 인천 상가 매입 내역
05 노후를 위해 오피스텔로 연금을 준비하다[청주 16평 오피스텔]
연금 대신 수익형 부동산 / 가난한 비평가 풍족한 실천가 / 너바나의 청주 오피스텔 매입 내역
06 한 번의 투자로 억대 연봉을 벌다[음성 30평 빌라]
기회가 된 위기 / 준비하면 이긴다 / 너바나의 음성 빌라 매입 내역
3장 돈 걱정 없는 월급쟁이 되는 법
01 당신이 부자가 될 가능성은?
당신의 부자지수는 몇 점? / 당신은 어떤 투자자가 될 것인가?
02 당신은 어떠한 삶을 살고 싶은가?
삶의 목표를 설정하는 법
03 노후자금으로는 얼마가 필요할까?
창업이 답이 될까? / 노후에 필요한 적정자금 / 노후자금 계산기 / 경제적 자유보다 경제적 안정
04 자산을 불리는 공격법, 잔산을 지키는 수비법
수익을 늘려라 / 비용을 줄여라 / 수익률 10% 투자처
05 투기와 투자를 구분하라
투자하기 전 물어야 할 질문
4장 월급쟁이를 위한 재테크 노하우
01 초부 투자자를 위한 투자 공부법
1단계_경제신문 읽기 / 2단계_투자 관련 책 읽기 / 3단계_온라인에서 정보 및 동료 얻기 / 4단계_매주 1회씩 임장하기 /5단계_멘토 만나기
02 수익률 계산하는 법
수익률이 중요한 이유 / 수익률 계산식 / 나만의 기준 수익률 정하는 법
03 직장생활과 투자를 병행하는 법
성공적인 투자의 4요소 / 아웃소싱하거나 협업하거나
04 부동산 투자, 언제 해야 할까?
한국 부동산의 역사 / 부동산 투자의 명과 암 / 부동산 투자의 굿 타이밍
05 걱정 없는 임차인 관리 노하우
하나, 임차인 관리에 대한 과도한 공포심을 버려라 / 둘, 계약서에 월세 연체 시 특약 사항을 명시하라 / 셋, 은행의 입금 SMS 서비스를 사용하라 / 넷, 다양한 캘린더 앱을 이용하라 / 다섯, 월세 일자를 매월 말일로 정하라 / 여섯, 임차인을 선별하여 받아라 / 일곱, 월세 2회 이상 연체 시 법적 절차를 진행하라 / 여덟, 연체하는 임차인도 사람임을 잊지 마라
06 알아두면 유용한 현장조사의 기술
현장조사_역지사지가 중요하다 / 수익률 분석_단점을 상쇄할 만한 장점이 있는가 / 입찰과 낙찰_멀리 가려면 함께 가라 / 명도_그들은 무엇을 원하는가 / 후기_투자를 통해 내가 얻은 것
07 내 집 마련에 대한 고민 상담
상담 요청 내용 / 상담 답변 내용
에필로그 나는 부동산과 맞벌이하는 월급쟁이다
부록 01 10년 안에 집 30채 마련하는 투자법
02 1,000만 원으로 할 수 있는 투자처 찾는 법
프롤로그
나는 평범한 월급쟁이다.
내가 목표로 한 것이 바로 더 이상 직장생활을 하지 않아도 내 자산들이 나를 위해 일하는 시스템을 만드는 것이다. 내가 직장에서 해고를 당한다 해도 나와 내 가족이 경제적인 어려움을 겪지 않는 시스템을 만드는 것 말이다.
나 자신의 몸값을 올리기 위해 회사에서 퇴근한 후엔 영어회화 학원에 다니고 짠돌이 생활으로는 절대 부자가 될 수 없다는 것을 깨달았다.
재무설계사들과 같은 전문가들도 절대 부자가 아니다. 부자가 돼본 경험이나 노하우가 전혀 없는 데 어떻게 다른 사람들에게 부자 되는 방법을 가르쳐줄 수 있겠는가?
월급 외에 다른 수입원을 만들어라-잃지 않는 투자를 하면서 동시에 수익률 좋은 투자처에 투자하는 것이다.
계획을 세우고 꾸준히 실천하라-많은 책을 읽고 좋은 정보를 아는 것이 중요한 게 아니라, 그 방법을 연구해서 행동하는 것이 중요하다는 사실을 놓쳤기 때문에 그들은 모두 또 다른 재테크 책을 찾는 것이다. 부자가 되기 위해 끊임없이 연구하고 직접 발로 뛰었다.
1장. 당신은 왜 아직 부자가 아닌가
인생은 한 권의 책과 같다.
어리석은 사람은 대충 책장을 넘기지만, 현명한 서람은 공들여서 읽는다.
그들은 단 한 번밖에 읽지 못하는 것을 알기 때문이다. - 장 파울, 독일의 소설가
1. 월급만으로 부자가 될 수 있을까?
회사는 직원을 부자로 만들어주지 않는다-월급만으로는 가난에서 벗어날 수 없다.
자녀에게 가난의 족쇄를 채우지 않는 법-바로 지금이, 당신이 미래를 바꿀 수 있는 가장 빠른 때이다.
월급쟁이도 부자가 될 수 있다-당신의 꿈이 그저 노후에 일하지 않고 여행 다니면서 가족과 행복한 시간을 보내는 것이라면, 월급쟁이인 당신도 충분히 그 꿈을 이룰 수 있다. 자산을 잃지 않기 위해서라도 어쩔 수 없이 재테크를 해야 하는 시대에 우리가 살고 있다는 말이다.
근로소득을 자본소득으로-근로소득으로 자본소득을 만들면 된다.
2. 서민의 발목을 잡는 금융사
금융상품의 치명적 약점-적립식 펀드는 손실의 위험이 있고, 내 돈을 누가 어떻게 투자하는지 알 수 없으며, 그 일에 내가 전혀 관여할 수 도 없다. 소위 말해, 도박이 벌어지는데 판돈만 내주는 격이다. 그들이 알려주는 시스템이 바로 그들이 돈을 버는 방법이기 때문이다.
부자가 아닌 당신, 은행을 떠나라-은행에 투자할 것이 아니라, 은행처럼 투자해야 한다. 당신이 은행에 1~3%의 이자를 받으며 5,000만 원을 예치하면, 은행은 그 돈을 4~5%의 이율로 다른 기업이나 개인에게 대출해준다. 직접 돈을 불릴 수 있는 주식이나 부동산 투자에 최선을 다해야 한다.
인과관계의 법칙-부동산 투자의 장점은 본인이 직접 물건을 고를 수 있다는 점이다. 매입할 때 신중하게 좋은 물건을 골랐다면 면 년간 그 물건이 효자 노릇을 톡톡히 할 것이다.
3. 놓쳐선 안 되는 부자 될 기회들
우리는 매우 다양한 편견 속에 살아가고 있는데, 이 편견은 우리가 올바를 결정을 내리는 걸 방해하고 종종 우리 주변에 찾아오는 기회를 놓치게 만든다.
첫 번째 기회-부동산 투기에 대해서는 절대적으로 부정적인 입장이었다. 만약 진인의 권유에 따라 청약저축에 가입했다면 나에게도 당첨될 가능성이 있었다.
두 번째 기회-주변에 알려진 부자들은 대부분 부동산 투자로 부를 축적한 이들이었다. 내가 살고 있는 지역, 그것도 아파트가 아닌 빌라에 이런 일이 있을 거라곤 미처 생각지 못한 것이다.
세 번째 기회-결국 첫 투자 물건을 통해 나는 매월 24만 원의 순수 월세를 얻었고, 몇 년 뒤에 이를 매도해 시세차익을 얻었다.
성공의 방해꾼, 당신의 선입견-경험상 성공적인 투자를 위해 가장 필요한 것은 '선입견'을 배제하고 물건 본연의 가치를 바라볼 수 있는 눈'이다. 예전에는 많이 두려웠지만 실전을 거치면서 가능한 변수를 제어할 수 있게 된 덕분에 이젠 긴장보다 설렘이 앞선다.
부동산에 대한 부정적인 편견은 버려라.
4. 전세 난민을 부추기는 사회
가장 위험한 투자-가장 위험한 투자는 리스크를 전혀 감수하지 않으려는 투자다.
부자의 관점에서 보라-인간은 누구가 자기가 처한 위치에서 모든 것을 판단하게 마련이다. 같은 기사라도 만약 자신이 집주인이라면 전세금이 오른다는 소식이 반가울 것이고, 임차인이라면 이런 상황이 암담할 것이다.
잔인한 말 같지만, 자본주의의 원리를 깨달은 사람은 더 큰 부를 쌓을 것이고, 그 원리를 깨닫지 모한 사람은 계속해서 깨달은 사람이 더 많은 부를 쌓게 도울 것이다.
위험을 다루는 지혜-투자할 때는 통제 가능한 리스크를 감수할 수 있는 물건에 하면 된다. 만약 당신 앞에 어떤 불확실한 투자 물건이 있다면, 이 물건으로 혹시 손해를 보게 되면 얼마나 볼 수 있는지를 생각해보라. 투자할 때는 무조건 위험을 피하기보다 위험을 계량화하고 수익까지 계상해보는 과정이 반드시 필요하다.
5. 당신이 버려야 할 재테크에 관한 편견들
대출은 재테크의 적이다. 정말 그럴까?
좋은 대출 VS. 나쁜 대출-남들 보기에 그럴듯하게 보이기 위해서 대출을 받는다면, 그것은 당연히 나쁜 대출이다.
지렛대 활용법-'레버리지 효과'란 차입금 등 타인 자본을 지렛대로 삼아 자기 자본 이익률을 높이는 것을 말한다. 다만 이와 같은 레버리지 효과는 수익이 마이너스가 될 경우 손실 또한 몇 배 이상 커지게 된다는 위험이 존재한다. 따라서 절대 잃지 않는 곳에 투자해야 한다는 조건이 붙는다.
전세금은 최고의 지렛대-모든 대출에는 이자가 있다. 하지만 전세금에는 이자가 없다. 이 사실을 명심하라. 무이자로 세입자의 돈을 빌려 레버지지를 얻을 수 있다.(레버리지 : 차입 등 타인 자본을 유치해 이를 재투자하여 적은 자기 자본으로 수익률을 높이는 것).
당신에게 지금 충분한 돈이 없다면, 그렇지만 경제적인 자유를 얻기 위해 부동산을 시작하기로 했다면, 이 부동산 레버리지의 마법을 제대로 활용할 수 있는 방법을 연구해야 할 것이다.
세금이 너무 많다-예금이나 채권의 이자소득세 15.4%보다도 적다.
세금을 덜 내는 것 VS. 수익을 많이 얻는 것-다른 투자법에 비해 세금의 종류가 다양(취등록세, 재산세, 양도소득세)하고 금액이 큰 건 사실이지만 레버리지를 이용한다면 이들보다 훨씬 높은 수익을 얻을 수 있다.
우리가 투자를 하는 것은 세금을 덜 내기 위해서가 아니라 수익을 많이 얻기 위해서라는 사실을 기억해야 한다.
부자를 꿈꾼다면 세금 납부는 제대로-주의할 것은 국세청이 대략적으로 소득을 추산하여 세금을 추징하면, 그 입증 책임이 납세자에게 있다는 점이다. 세금 신고를 정당하게 했더라도 증빙 자료를 구비하지 않으면 세금을 더 납부할 수 있다는 이야기다. 만약 부동산 투자로 큰돈을 벌어야겠다고 생각한다면 평소에 증빙자료(세금 계산서, 카드매출전표 등)를 꼼꼼히 챙기고, 세금신고만큼은 정당하게 해 두자.
투자에는 목돈이 필요하다-통상적으로 준 무피 투자는 일반적인 부동산 매매를 통해 실현 가능하지만, 실 무피 투자는 부동산 경매로 실현되는 경우가 많다.(무피 투자 : 부동산 투자 시 보증금 및 대출 등의 레버리지를 이용하여 투자금이 전혀 들지 않거나 소액이 드는 투자)
실 무피 투자로 돈 없이 집을 소유하다-'보증금보다 싼 가격의 물건을 잡는다면 계속해서 투자를 할 수 있지 않을까?' 하는 생각이 들어 경매 공부를 시작했다. 대개 나홀로 아파트(1개동 아파트)가 저평가되는 이유는 관리비가 저렴하기 때문이지만 실제 거주하는 사람들은 불편함이 없고 대형 아파트 단지가 주위에 많아서 편의시설 또한 좋았다.
2장. 월급쟁이 너바나가 구축한 돈 버는 시스템
세상이 불합리하다고 여겨질 때
반드시 알아야 할 것은 세상은 변하지 않는다는 것이다.
다만 변할 수 있는 건 우리 자신뿐이다.-헨리 데이비드 소로, 미국의 철학자
1. 월급쟁이를 위한 부자 시스템 구축법
너바나의 시스템-부동산 50채 모으기 프로젝트(2021년(46세)~2035년(61세))(본인 기준)
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1년 |
2년 |
3년 |
4년 |
5년 |
6년 |
7년 |
8년 |
9년 |
10년 |
11년 |
12년 |
13년 |
14년 |
15년 |
당해 연도 매입 개수 |
1 |
1 |
1 |
2 |
2 |
3 |
3 |
3 |
4 |
4 |
4 |
5 |
5 |
6 |
6 |
누적 매입 개수 |
1 |
2 |
3 |
5 |
7 |
10 |
13 |
16 |
20 |
24 |
28 |
33 |
38 |
44 |
50 |
1단계_흑자구조 만들기-월급쟁이로서 소득을 크게 늘리는 것이 불가능했던 내가 선택한 방법은 지출을 줄이는 것이다.
2단계_수익형 부동산 투자하기-상가는 공실일 때 대출이자와 관리비 부담이 크기 때문에 아파트와 빌라, 오피스텔을 중심으로 경험이 쌓인 뒤에는 상가 투자를 시작해서 월세 500만 원 이상의 수익이 창출되자 더 이상 투자금을 만들기 위해 월급을 적금하는 시스템은 필요 없게 되었다.
3단계_시세차익형 부동산 투자하기-임대 수익률은 낮지만 한번 시세가 상승하게 되면 아파트의 경우 몇 년치의 월세를 상회하는 수익을 얻는 것도 가능하기 때문이었다.
4단계_시스템 확장하기-나는 한번 매입한 부동산은 잘 팔지 않는다. 이것이 가능한 것은 월급을 통해 생활비가 마련되고 월세를 통해 투자금이 생기며 전세 상승으로 인해 추가 투자금까지 생기는 시스템이 구축되어 있기 때문이다. 그래서 굳이 부동산을 매도할 이유가 없는 것이다.
2. 500만 원으로 시작한 지방 부동산 투자[천안 25평 아파트]
부동산 관련 서적도 50권 이상 읽었다. 처음에 가졌던 물음표가 느낌표로 변하는 과정이었다. 매매가가 7,000만 원인데 전세가가 6,000만 원이라 어쩐지 계약하기 불안하다는 이야기를 했다. 그 말이 사실이라면 단돈 1,000만 원으로 집 1채를 마련할 수 있다는 이야기였기 때문이다.
당시 매매가와 전세가 차이가 2,000만 원이었는 데, 주공 아파트에는 약 1,500만 원가량의 기본 융자라는 게 있었다. 이 기본 융자를 빼면 약 500만 원으로 집을 1채 장만할 수 있었던 것이다.
임장을 통해 배우다-부동산 매입에 가장 좋은 시기는 여름철 가장 무더울 때와 장마철, 그리고 겨울 크리스마스 때부터 음력 설 전까지이다. 이때 부동산을 매입하면 가장 저렴하게 구할 수 있다.
지방 부동산, 괜찮을까?-시기나 물건에 따라 달라진다. 고연봉을 주는 대기업이 위치한 지역이나 향후 우리나라를 먹여 살릴 만한 기술을 보유한 기업이 있는 지역은 유심히 살펴볼 필요가 있다. 그리고 그 지역의 물건 중 매매가와 전세가가 붙어 있는 것이 있다면, 주저하지 말고 투자하라.
3. 경매로 잡은 1,000만 원짜리 수도권 부동산[분당 21평 아파트]
부동산 경매의 가장 큰 장점은 워런 버핏이 늘 이야기하는 것처럼 부동산을 '싸게 사서 비싸게 팔 수 있다'는 것이기 때문이다.
시세차익형 부동산 네 가지 전략
제1전략 : 싸게 사서 싸게 판다-5,000만 원 이하의 주택들이다. 단, 매도 시점을 본인이 정하기 힘들다.
제2 전략 : 싸게 사서 비싸게 판다-싸게 샀을 경우에는 이를 오랫동안 보유할 수 있는 체력, 즉 리스크 관리도 필요하다.
제3 전략 : 비싸게 사서 싸게 판다-언론이나 주변 사람이 부동산 가격이 미친 듯이 뛴다고 떠들 때, 남들 따라서 투자하는 사람들이다. '일단 사두면 값이 오르겠지' 하면서 매입하는 사람들이 많다.
제4 전략 : 비싸게 사서 비싸게 판다-강남 같은 요충지의 부동산을 매입해두고 오래 기다리는 이들이 여기에 해당한다. 물론, 많은 기업들이 몰려 있고 학군이 좋거나 교통이 매우 좋은 지역이라면 투자해도 좋다. 적아도 해당 지역 거주민들의 소득, 직장, 교통, 교육 등의 여건을 타 지역의 조건과 비교해보고 이에 합당한 가격인지 살펴봐야 한다. 주관적인 생각이 아닌 객관적인 근거가 중요하다는 이야기다.
부동산 고수의 말, 모두 믿어도 될까?
본인의 투자금이 넉넉지 않다면 부동산 경매를 배워두는 게 좋을 것이다.
4. 아내 대신 상가와 맞벌이를 시작하다[인천 90평 상가]
월급을 가져다줄 물건 찾기-
상가에 가치를 불어넣다-나는 상가를 깨끗이 청소하고 수리부터 시작했다. 부동산 투자에도 첫인상이 굉장히 중요하다. 다음으로 임대 홍보 브로슈어를 제작한 것이다. 매물로 나온 주변 상가 가격을 꼼꼼하게 비교한 임차인은 계약을 체결했다.
180만 원을 벌어오다-이렇게 투자한 상가는 대출이자를 제외하고도 매월 180만 원을 내게 갖다 주었다.
투자는 외양 좋은 수탉을 고르는 게임이 아니다. 볼품은 없더라도 알을 낳는 암탉을 고르거나 오히려 병아리라고 해도 암컷을 싸게 구입해 가꾸고 건강하게 키워야 하는 것이다.
900만 원의 월세를 창출하는 법-현재 수익형 부동산에 자칫 과도해 보이는 레버리지를 활용하는 것이 가능하기 때문이다. 상가는 현재 적게는 매매가의 80%, 많게는 매매가의 90%의 대출을 받는 것이 가능하다. 당신이 모를 뿐 대부분의 기업과 은행 같은 경제주체들은 이와 같은 방식으로 영업이익을 발생시킨다.
수익형 부동산에 투자하기 전 다음 사항은 반드시 체크해야 한다.
첫째, 환금성(매매로 내놓을 때 거래가 용이한 지)
둘째, 수익률(대출이자를 납입하면서 금리가 올라도 충분히 목표 수익이 나는지)
셋째, 원금 보전성(돈을 잃지 않을 투자인지)
월세 500만 원을 가져오는 수익형 부동산을 만들고 싶다면 다음의 기본 원칙을 반드시 지키며 투자하기 바란다.
첫째, '낙찰가=대출금액+보증금'으로 내 돈이 거의 들이지 않아야 한다.
둘째, 월세로 들어오는 돈이 대출이자를 훨씬 상회해야 한다.
셋째, 지속적으로 보유 물건을 늘려야 한다.
5. 노후를 위해 오피스텔로 연금을 준비하다[청주 16평 오피스텔]
연금 대신 수익형 부동산-개인적으로 20만 원 이하의 월세를 받는 지역은 투자하지 않는 것을 원칙으로 삼고 있다. 월세가 싸다는 것은 수요보다 공급이 많다는 이야기이기 때문이다. 이처럼 소액으로 투자가 가능한 물건은 실패해도 부담이 적다는 것이 장점이다.
많은 이들이 노후에 연금이 보장되는 공무원을 부러워한다. 하지만 부동산 투자를 조금 더 알게 된다면, 약 1억 원 정도의 투자로 공무원 연금만큼의 수익을 얻을 수 있다.
가난한 비평가 풍족한 실천가-비판하는 건 쉽다. 하지만 그들이 비판할 때 어느 누군가는 땀을 흘리며, 자신이 원하는 미래를 만들어가고 있다는 걸 알아야 한다. 모두에게 똑같은 시간이 주어지지만 그 시간을 어떻게 활용하느냐에 따라 결과가 달라진다. 투자의 룰을 모르는 사람들은 남들의 실패를 비웃으며 아무것도 하지 않은 자신의 선택이 현명하다고 자랑한다.
6. 한 번의 투자로 억대 연봉을 벌다[음성 30평 빌라]
기회가 된 위기-이 사건 전에도 꽤 큰 금액의 유치권 사건을 인도명령으로 해결한 경험이 있었다.
준비하면 이긴다-다행이도 판사가 내게 한 질문들은 내가 준비해 갔던 내용이라서 척척 순조롭게 답변을 해갈 수 있었다. 모든 일은 준비를 얼마나 철저히 하느냐에 달려 있다. 무슨 일이든지 준비를 많이 한쪽에 유리하게 진행된다는 것이다.
투자는 잘하면 큰돈을 벌지만 잘못하면 큰돈을 잃을 수도 있다. 많은 고민과 연구 끝에 투자를 결정하는 이들이 더 좋은 결과를 얻는다.
조급한 마음으로 잘 따져보지도 않고 덜컥 투자하기보다는 더 많은 책을 읽고 더 여러 번 현장에 방문한 뒤 투자를 결정하길 바란다. 내 주변에는 2~3년이라는 기간 동안 정말 열심히 공부하고 연구한 덕분에 연봉 이상의 수익을 올리는 이들이 꽤 많다. 남들보다 뛰어난 열정으로 준비하고 실력을 갈고 닦는다면 머지않아 투자로 경제적 자유를 누릴 수 있게 될 것이다.
3장 돈 걱정 없는 월급쟁이 되는 법
어제와 똑같이 살면서 다른 미래를 기대하는 거은 정신병 초기 증세이다.-알베르트 아인슈타인, 미국의 물리학자
1. 당신이 부자가 될 가능성은?
먼저, 당신이 부자가 될 확률은 얼마나 되는지 체크해보는 시간을 가져보자.
부자 지수 체크표
번호 |
부자지수 체크 사항` |
예 |
아니오 |
1 |
구체적인 금액의 경제적 목표가 있다 |
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2 |
가계부 또는 재무제표를 사용하지 않는다 |
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3 |
경제적 목표를 달성할 수 있는 노하우를 가지고 있다 |
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4 |
부동산은 단타로 매도하는 게 좋다고 생각한다. |
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5 |
근로소득만큼의 다른 불로소득(임대소득, 배당소득 등)이 있다 |
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6 |
100권 이상의 투자 관련 도서를 읽는 건 무의미하다고 생각한다 |
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7 |
‘월 가계수지x240’ 당신의 재테크 목표보다 크다 *월 가계수지=월 총 소득-총 지출 |
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8 |
수입의 대부분을 저축 또는 펀드에 투자하고 있다 |
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9 |
‘나이x세전 연봉/5’보다 다인의 순자산이 더 많다 |
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10 |
자산이 적을 때는 포트폴리오에 맞춰 분산 투자를 하는 것이 중요하다고 생각한다 |
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11 |
부자가 되기 위한 준비에 10년간 하루에 2시간 이상씩을 꾸준히 투자할 수 있다 |
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12 |
내가 지금 가진 돈에 만족하며 더 이상 부를 추구하지 않을 것이다 |
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당신의 부자지수는 몇 점?
1,3,5,7,9번 질문에 '예'라고 대답했다면 각 5점, '아니오'라고 대답했다면 각 0점을 준다. 2,4,6,8,10번 질문에 '아니오'라고 대답했다면 각 5점, '아니오'라고 대답했다면 각 0점을 준다. 11번 질문에 '예'라고 대답했다면 ,50점, '아니오'라고 대답했다면 0점을 준다. 그리고 만약 12번 질문에 '예'라고 대답했다면 당신은 이 책을 더 이상 읽을 필요가 없다. 당신은 이미 경제적 자유인이기 때문이다.
이렇게 매긴 점수를 모두 합친 숫자가 당신이 부자가 될 확률이다.
당신은 어떤 투자자가 될 것인가-첫 투자라면 3,000만 원 이내에서 할 수 있는 투자 물건을 찾아서 시작하라.
전혀 준비되지 않은 투자자-그가 잃은 것은 돈만이 아니었다. 부동산 투자로 꾸었건 그의 꿈은 악몽이 되었으며, 그 투자는 다시는 접근하고 싶지 않을 만큼 좌절감을 맛보게 해 준 방법이 된 것이다.
주관이 없는 투자자-대출받기를 꺼리기에 그의 마음을 알아채고 더 이상 권하지 않았다.
준비된 투자자-부동산 투자에 본격적으로 나서기 전에 많은 투자 관련 서적을 읽고 발품을 팔아 여러 현장을 둘러보라.
2. 당신은 어떠한 삶을 살고 싶은가?
명확히 설정한 목표가 없으면, 우리는 사소한 일상을 충실히 살다가 결국 그 일상의 노예가 되고 만다.
명확한 목표를 가지고 살아가는 사람은 일상의 노예가 아니라 주도적으로 자신의 인생을 경영하며 보람차고 값진 삶을 살아갈 가능성이 크다.
삶의 목표를 설정하는 법-당신의 인생 목표는 무엇인가? 그 목표를 종이에 적어두었는가?
-구체적인 목표를 정해, 종이에 적는다 : 20억 원의 현금 마련
-꿈을 이루기 위해서 얼마가 필요한지 계산해서 구체적으로 기입하라 :
-이 꿈을 언제까지 이룰 것인지 정하라
목표를 정해두고도 이를 언제까지 이룰지 기한을 정하지 않는다면 목표를 이루기가 쉽지 않다.
-목표를 기한까지 이루기 위해 선택할 수 있는 수단을 고민하라 : 목표를 이루기 힘든 상황이라면 목표 달성 기간을 늘리거나 목표를 달성할 수단을 바꿔야 한다. 직장인이라면 자신이 매년 모을 수 있는 종잣돈을 최대로 끌어올려 이를 어떻게 불려 나갈지 고민해야 한다.
-목표를 이루기 위한 장기, 중기, 단기, 연, 월, 주, 일 단위 계획을 세워라 : 아무 이유 없이 당신의 지갑에 돈이 들어오는 행운은 없다.(본인 기준)
순위 |
목표 |
구체적 목표 |
금액 |
기한 |
1 |
설레는 노후준비 |
자본 30억, 월 1,000만 원의 수익 시스템 만들기 |
자본 30억 원 |
60세 |
2 |
내 집 마련 |
3억 원 대 주택 |
3~4억 |
2025년 |
3 |
요리 배우기 | 한식, 양식, 일식, 제빵 요리사 자격증 따기, | 생활비 충당 | 55세 |
4 |
스페인어,중국어, | 매일 10분씩 어학 공부하기 | 생활비 충당 | 매일 |
5 |
매년 여행가기 | 한 해 경제적 목표(순수익 연 1억원) 달성 후 보상 | 매년 1,000만원 | 목표 달성 후 |
6 |
||||
7 |
-실행하고 평가하는 시간을 가져라 : 인생은 한 번뿐이다. 한 번뿐인 인생을 그저 바쁘게 살다가 자신이 원치 않는 생으로 마감할 것인가, 아니면 후회 없는 인생을 위해 자기 자신을 사랑하며 나와 가족을 위해 열심히 살아갈 것인가? 계획해둔 것을 하루 이틀 실천하지 못했어도 괴로워 할 필요는 없다. 목표조차 없던 시절을 생각해보면 어쨌든 당신은 지금 꿈꾸던 인생을 향해 달려가고 있기 때문이다.
-목표를 달성했다면 반드시 보상하라
-삶의 목표를 다른 사람에게 공개하라
3. 노후자금으로는 얼마가 필요할까?
직장인들은 대개 50~60대에 퇴직을 하게 되면서 '소득 절벽'의 시기를 맞게 된다. 그럼에도 늘어난 평균 수명대로 산다면, 은퇴 이후 약 20년 이상을 소득 없이 살아야 하는 것이다. 장수는 축복이 아닌 고통이 되는 셈이다.
창업이 답이 될까?-평생 열심히 일하며 직장과 가족밖에 모르고 살다가 퇴직금 대부분을 수업료로 잃지 않고 싶다면, 퇴직하기 전 안정적 수입이 보장되는 제2의 인생을 설계해야 한다.
나이가 들수록 본인의 근로소득보다는 시스템으로 돈을 버는 소득을 늘려야 한다.
자영업자가 버는 300만 원과 자영업자를 임차인으로 둔 임대인이 버는 300만 원은 질적으로 다르다은 걸 기억하라.
노후에 필요한 적정자금-돈 걱정 없는 노후를 위해 우리가 가장 먼저 해야 할 일은, 노후에 필요한 자금이 얼마나 되는지 계산해 보는 것이다.
서울 기준 한 가구가 생활하는 데 필요한 월 평균 금액은 170(시지역 141)만 원, 품위 있는 수준으로 살기 위해 필요한 돈은 250(시지역 206)만 원, 풍족한 수준으로 살기 위해서는 300(시지역 250)만 원이었다.
노후자금 계산기
노후 필요자금=(평균 예상 수명-은퇴 나이) X 원하는 은퇴 생활비 X 12개월
60세 은퇴시=(90-60) X 3,000,000 X 12 = 10억8,000만원(부부기준)
50세 은퇴시={(90-60) X 3,000,000 X 12}-{(60-50) X 5,000,000(50대 가정의 평균 생활비) X 12}=16억 8,000만원
{(90-60) X 3,000,000 X 12}-{(60-40) X 4,000,000(40대 가정의 평균 생활비) X 12}=21억 6,000만원
당신이 노후에 월 소득이 계속 발생되는 시스템을 가지고 있다면 이야기는 완전히 달라진다. 이를테면, 공적연금(국민연금+공무원 연금), 사적연금, 월세가 나오는 부동산, 부동산연금, 퇴직연금 그리고 소유한 법인에서 나오는 배당소득이나 급여소득 등 당신이 은퇴한 이후에도 소득을 가져오는 시스템을 가졌다면 당신에게 필요한 노후자금은 크게 줄어들 수 있다.
경제적 자유보다 경제적 안정-모든 것에는 순서가 있다. 만약 월 2,000만 원이 나오는 시스템을 보유하고자 한다면 1년에 200만 원이라도 나오는 시스템부터 갖춰야 한다.
4. 자산을 불리는 공격법, 자산을 지키는 수비법
수익을 늘려라
너바나라는 회사를 흑자 기업으로 만들려면 수익을 늘리고 비용은 줄여야 한다.
첫 번째로 수익을 늘리기 위해 나는 다음 세 가지를 하고 있다.
하나, 현재 재무 상황을 알기 위해 가계부를 작성한다.
둘, 월세가 나오는 수익형 부동산(상가, 오피스텔, 빌라)을 보유한다.
셋, 시세차익을 얻을 수 있는 부동산(아파트, 토지)을 보유한다.
비용을 줄여라
너바나라는 회사의 흑자 구조를 갖추기 위해서 해야 할 두 번째 일은 절약, 즉 비용을 줄이는 것이다.
비용을 줄이기 위해 가장 먼저 해야 할 일은 가계부를 작성하는 것이다. 가계부란 간단히 말해 매월 수입을 정리하고 지출을 파악하는 것인 데, 그 목적은 돈의 흐름을 알기 위해서다. 현재 수입이 얼마나 되는지, 어느 부분에서 지출이 많이 되는지 파악하고 있어야 한다. 투자할 때 가계부를 작성하지 않으면 단언하건대, 부자가 될 수 없다.
수익률 10% 투자처
당신에게 10% 수익률을 얻을 수 있는 방법을 알려줄 테니 지금 당장 실천으로 옮기기 바란다. 그 방법이란, 지출을 10% 줄이는 것이다. 투자 초보라고 해도 바로 실천할 수 있는 방법이다.
당신이 본격적인 투자를 위해 종잣돈을 마련하기 전까지 지출 관리는 선택이 아닌 필수다. 물론 지출을 줄이는 것보다 수익을 늘리는 것에 더욱 집중해야 한다.
5. 투기와 투자를 구분하라
투자는 특정한 이득을 얻기 위해 시간과 자본을 들이는 행위를 말하는 데, 이를 통해 자본이 형성된다. 반면 투기는 상품이나 유가 증권의 가격 변동의 차이를 이용해 이익을 보려고 하는 행위를 말한다. 기대 수익이 감정적 요인과 당시 시장의 모멘텀에 따라 결정되는 경우가 많다. 큰 이익을 노리는 극단적, 모험적 행위가 될 수 있다. 사람들이 가장 많이 저지르는 실수가, 조급하게 투자 대상을 선정하는 것이다.
'그래, 일단 아무거나 질러보자', '지금은 몰라도 일단 사두면 미래엔 가격이 오르겠지.','미래가치를 생각하면서 수익률을 계산해보자.','저 고수한테 좀 맡겨볼까?','저 사람이 찍어주는 물건에 투자하면 참 편할 텐데.'
투자하기 전 물어야 할 질문
투기가 아닌 투자를 하기 위해 투자를 결정하기 전 다음 다섯 가지를 자문하라.
첫째, 이 투자로 어떤 손해가 일어날 수 있는지 가늠할 수 있는가?
둘째, 이 리스크를 스스로 통제할 수 있는가?
셋째, 이 물건에 투자하면 원금을 보존할 수 있는가?
넷째, 이 물건의 수익률(대출을 제외한)이 내가 목표로 하는 수익률에 부합하는가?
다섯째, 이 물건은 매도할 때 다른 사람이 바로 받을 만큼 매력적인가?
이 다섯 가지 질문에 명확하게 “예스!”라고 대답할 수 있을 때에만 투자를 하는 것이다.
스스로 투자에 대한 확신이 서질 않고 자신이 없다면, 좀 더 기다리라. 기다리는 것 또한 기회를 갖는 것이다.
6. 투자 수익은 월급이 아닌 보너스
부동산을 매입하고 오래 버틸 수 있는 구조가 반드시 필요하다.
부동산 투자 시장이 매력적인 투자처인 건 분명하지만 뛰어드는 모든 이에게 성공을 보장하는 투자처는 아니다. ‘절대 잃지 않겠다’는 투자 원칙을 지킬 수 있는 지 꼼꼼히 다져보길 바란다.
월급과 보너스-투자로 인한 수익은 어디까지나 내게 보너스이지 월급은 아니기 때문이다. 투자할 때 가장 중요한 것은 얼마를 버느냐가 아니라, 잃지 않는 투자이냐 아니냐다. 삶에서도 마찬가지다.
당신이 가장이라면 가족이 생활할 수 있는 최소한의 소득이 보장되는 구조를 갖추고 있어야 한다. 안정적인 소득이 필수다.
당신이 매달 생활비 이상 그리고 투자금 이상의 월세를 가져다주는 시스템을 만들지 않았다면, 전업투자의 꿈은 잠시 접어두길 바란다.
전업투자자로 나서기 전, 당신이 만들어야 하는 자본 월 소득은 '최소 생활비(월 300만 원)+향 후 투자금(300만 원 이상)'이다.
기억해야 할 것은 가족의 행복을 보장하지 않는 재테크는 목적을 잃은 재테크이다.
부동산 투자로 인한 수익은 철저하게 보너스라는 생각으로 접근하라.
큰돈을 벌기 위해 '리스크 관리라는 안전장치는 필수다. 당신의 매달 생활비와 투자비를 마련하는 것이 투자를 위한 필수적인 안전장치다.
현재 하고 있는 일에 충실히 임하면서 그렇게 모인 돈을 종잣돈 삼아 투자해 자본소득을 가져오는 시스템을 만드는 것이 지금 당신이 해야 할 일이다.
투자는 성공을 위해 반드시 필요한 ‘사다리’이지만 성공의 ‘보증수표’는 아니라는 사실을 명심하자.
4장 월급쟁이를 위한 재테크 노하우
어떤 길들은 계속 따라가고
다른 길들은 포기해야 했다.
하지만 최악은 그게 아니었다.
제일 나쁜 것은 자신의 선택을 평생 의심하며 그 길을 가는 것이었다.-파울로 코엘료, 브라질의 소설가
투자에 뛰어들기 전, 어느 정도 기간 동안 어떻게 투자를 해나갈 것인지 연구했다는 것이다. 부동산 투자가 부를 이루는 가장 빠른 지름길이라는 걸 알았다고 해도, 실제 투자에 나서려고 하면 어디서부터 뭘 어떻게 해야 할지 막막 할 수 있다.
다음은 초보 투자자를 위한 접근 단계다.
1단계 : 경제신문 읽기
2단계 : 투자 관련 책 읽기
3단계 : 온라인에서 정보 및 동료 얻기
4단계 : 매주 1회씩 임장하기
5단계 : 멘토 만나기
투자 공부 일정표
구분 |
경제신문 읽기 |
투자관련 책 읽기 |
온라인 활동하기 |
임장하기 |
강의 듣기 |
입찰 |
|
적응과정 |
D+1개월 |
1시간 |
|
|
|
|
|
D+2개월 |
1시간 |
2시간 |
|
|
|
|
|
D+3개월 |
1시간 |
1시간 30분 |
30분 |
|
|
|
|
D+6개월 |
1시간 |
1시간 |
30분 |
주말 하루 |
|
|
|
D+1년 |
30분 |
1시간 |
30분 |
주말 하루 |
매주 1회 |
|
|
발전과정 |
D+2년 |
30분 |
1시간 |
30분 |
주말 하루 |
매주 1회 |
매주 입찰 |
심화과정 |
D+3년 |
30분 |
(검색 1시간) |
주중 2회 주말 하루 |
매주 1회 |
매주 입찰 |
|
고수과정 |
D+3년 이후 |
30분 |
자유롭게 |
자유롭게 |
자유롭게 |
자유롭게 |
자유롭게 |
1단계_경제 신문 읽기
당신이 경제적 자유를 얻는 것이 궁극적인 목표라면 매사가 그렇듯 기초가 중요하다는 것을 기억해야 한다.
첫째, 신문 기사 모두를 꼼꼼히 읽을 필요는 없다.-가장 관심 있는 섹션만 읽거나, 차라리 '하루 1시간 읽기'처럼 구체적인 시간 계획을 세워두고 그 시간 동안만 신문을 읽는 것이 효과적일 수 있다.
둘째, 대기업의 동향은 반드시 챙겨라.-그들이 이윤을 어떻게 내고 있는지 살펴보면서 개인이 적용할 수 있는 분야가 있는지 연구해보라.
셋째, 뜻을 모르는 단어는 검색을 통해 의미를 파악하라.-밑줄을 치거나 동그라미로 표시해두고, 나중에라도 검색 등으로 그 단어의 의미를 파악해두자.
넷째, 주식이나 부동산은 보유했다 생각하고 시세를 체크하라.-관심 있는 지역이 있다면, 실제 내가 보유했다고 생각하고 매주 한 번씩 시세를 체크해보라. 가격 등락의 흐름을 파악하게 되면, 향후 투자 시 매우 유리하게 활용할 수 있다.
2단계_투자 관련 책 읽기
한 권의 책이 그 사람의 생각을 바꿀 수는 있지만, 그의 인생까지 바꾸기는 힘들다. 따라서 다양한 책을 많이 읽기를 권한다. 좋은 책을 정독하고 저자의 의중을 파악할 때까지 계속 읽는 것을 추천한다. 한 권의 책에서 그동안 알지 못했던 한 가지만이라도 배우게 된다면 그것만으로도 그 책은 읽을 가치가 있는 것이다.
책을 읽을 때는 그들이 제안하는 투자 방법의 장점을 찾아보려고 노력하라. 그리고 그 장점을 내 것으로 만들기 위해 노력하자.
재테크 책 읽는 법
나 같은 경우, 정말 괜찮은 책을 읽었을 때 그 내용을 하나씩 인터넷 블로그나 카페에 옮겨 적는 다. 이렇게 하는 데에 꽤 많은 시간이 소요된다. 하지만, 독서백편의자현(책이나 글을 100번 정도 읽으면 그 뜻이 자연스럽게 보인다)이라는 말처럼 글을 한 자 한 자 필사하다 보면 저자의 뜻을 더욱 정확히 파악할 수 있게 되고, 그냥 지나쳐 읽었던 내용을 곰곰이 생각해볼 수 있다.
1단계_통독(글 전체를 읽으면서 좋은 부분에 밑줄을 친다)
2단계_필사(밑줄을 쳤던 내용을 종이에 옮겨 적는다)
3단계_적용(필사한 내용을 살펴보며 실천할 수 있는 행동을 정리한다)
너바나의 추천도서
재테크 일반
부자아빠 가난한 아빠 1,3권, 로버트 기요사키, 샤론 레흐트, 황금가지, 2000년
부자사전 1,2권, 허영만, 위즈덤하우스, 2005년
당신이 속고 있는 28가지 재테크의 비밀, 박창모, 알키, 2011년
부의 추월차선, 엠제이 드마코, 토트출판사, 2013년
이웃집 백만장자, 토마스 J.스탠리, 윌리엄 D.댄코, 리드리드출판, 2015년
보도 섀퍼의 돈, 보도 섀퍼, 북플러스, 2011년
보도 섀퍼의 나는 이렇게 부자가 되었다, 보도 섀퍼, 21세기 북스, 2004년
후천적 부자, 이재범, 행간, 2013년
부동산
세상 모든 왕비를 위한 재테크, 왕비 권선영, 길벗, 2008년
뭘 해도 돈 버는 부동산 투자 습관, 김장섭, 살림Life, 2008년
부동산 상식 사전, 백영록, 길번, 2015년
마흔 살, 행복한 부자 아빠, 아파테이아, 길벗, 2012년
노후를 위해 집을 저축하라, 백원기, 중앙일보조인스랜드, 2009년
아기곰의 10년 동안 써먹을 부동산 비타민, 아기곰, 중앙일보조인스랜드, 2007년
흔들리지 마라 집 살 기회 온다, 김학렬, 북아이콘, 2015년
선대인, 미친 부동산을 말하다, 선대인, 웅진지식하우스, 2013년
경매
나는 쇼핑보다 경매가 좋다, 박수진, 다산북스, 2011년
나는 돈이 없어도 경매를 한다, 이현정, 길벗, 2013년
송사무장의 경매의 기술, 송희창, 지훈, 2008년
월급쟁이를 위한 부동산 경매, 오은석, 한빛비즈, 2013년
경매야 놀자, 강은현, 매일경제신문사, 2013년
민사집행 법원실무제요, 법원행정처, 2014년
민사집행 부동산경매의 실무, 윤경, 손흥수, 육법사, 2013년
회계, 세금
합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법, 신방수, 아라크네, 2015년
회계천재가 된 홍대리, 손봉석, 단산라이프, 2013년
기타
아웃라이어, 말콤 그래드웰, 김영사, 2009년
보험회사가 당신에게 알려주지 않는 진실, 김미숙, 엘도라도, 2007년
허브 코헨, 협상의 법칙, 허브 코헨, 청년 정신, 2011년
카네기 인간관계론, 데일 카네기, 씨앗을뿌리는사람, 2004년
3단계_온라인에서 정보 및 동료 얻기
확인된 객관적 정보만 편집되어 있는 책의 정보에 비해 걸러지지 않은 만큼, 현실에서 바로 써먹을 수 있는 정보가 가감 없이 올라오기도 하고, 책에 비해 비교적 실시간으로 공유되는 정보이다 보니 더욱 유용할 때가 있다. 또한 여러 사람들의 투자 후기들을 볼 수 있어 간접적 경험을 통해 여러 아이디어를 얻을 수 있다는 것도 큰 장점이다.
정보를 나누면서 온라인상에서 좋은 동료를 만나기를 권한다. 투자 카페 등에서 만난 동료들은 앞으로 투자활동을 하는 데 큰 버팀목이 될 것이다.
아프리카의 명언처럼 "혼자 가면 빨리 갈 수 있지만, 함께 가면 멀리 갈 수 있다." 좋은 돌료를 만나 멀리 가길 바란다.
너바나의 추천 온라인 사이트
월급쟁이 부자들(http://cafe.naver.com/wecando7)
월급쟁이 부자를 꿈꾸는 사람들이 모인 인터넷 카페, 초보 투자자들이 함께 공부할 수 있도록 한 달에 한 번씩 재테크 스터디를 진행한다. 실전 투자 경험담도 많이 소개되어 있어 간접 경험 및 공부에 도움이 된다.
세이노의 가르침(http://cafe.daum.net/saynolove)
투자 초기에 보면 가장 좋은 카페, 세이노 님의 칼럼을 일독하기를 권한다. 제본해서 반드시 소장해야 할 칼럼이다.
텐인텐(http://cafe.daum.net/10in10)
재테크 분야 가장 대표적인 카페, 리더스 칼럼, 전문가 칼럼, 실전 재테크에 올라오는 글들을 보면 실제 적용할 수 있는 투자법이 많이 있다.
부동산114(http://r114.com)
부동산 정보 포털 사이트, 부동산 관련 각족 기사와 좋은 리포트가 많다.
한국감정원(http://www.kab.co.kr)
부동산 통계 관련 좋은 정보가 많은 사이트, 주택시장 동향보고서와 월세가격 동향보고서 등은 꾸준히 보길 권한다.
KB 부동산(http://nland.kbstar.com)
현재 부동산 시세뿐 아니라, 과거 부동산 시세 흐름을 볼 수 있다. 매주 금요일에 나오는 주간 동향은 전체적인 부동산 흐름을 파악하는 데 아주 유용하다.
핑크팬더 천천히 꾸준히 블로그(http://blog.naver.com/ljb1202)
투자 관련 책을 읽기 전에 방문하면 좋은 블로그. 실제 투자자인 주인장이 많은 책을 읽은 뒤 객관적인 서평을 올려 두어 책을 고를 때 참고 할 수 있다. 각종 신뢰할 만한 정보도 가득하다.
서울휘‘s 상가 투자 내비게이션 블로그(http://blog.naver.com/sybangse)
국내 최고의 상가 투자 칼럼니스트 서울휘 님의 블로그, 주인장이 상가 실전 투자자이면, 요즘 핫한 아이템인 에버노트에 관한 자료가 많다. 이 블로그의 상가 칼럼을 일독하길 권한다.
청울림 투자 behind 블로그(http://blog.naver.com/iles1206)
요즘 투자계에서 가장 핫한 블로그. 주인장의 투자원칙과 실전사례가 알차게 담겨 있다. 투자를 시작하기 전 반드시 일독을 권한다.
그녀생각’s 블로그(http://blog.naver.com/justalive)
재테크 관련 전문 웹진을 운영하는 고영성(필명 그녀생각)님의 블로그, 주목할 만한 보고서를 이해하기 쉽게 풀어서 설명해주고 있어 경제를 이해하는 데 도움이 된다.
너바나의 추천영상
EBS 다큐프라임 <자본주의>
EBS 다큐프라임 <설득의 비밀>
KBS 다큐멘터리 <행복해지는 법> 1,2편
KBS 다큐멘터리 <돈의 힘>
4단계_매주 1회씩 임장하기
신문에서 유망 투자처가 소개되었거나 인터넷에 경매 물건이 올라왔다면 현장을 직접 찾아 눈으로 보고 부동산 중개사무소에도 들러보자.
거주 지역은 가장 잘 아는 곳이기에 그 지역의 장단점을 파악하기 쉽다는 것이 큰 장점이다.
임장(부동산 물건이 있는 현장에 직접 가서 물건을 보는 부동산 투자 활동)은 다음과 같이 총 4단계로 이뤄진다.
1. 인터넷 사전조사
- 아파트 시세에 대한 사전조사는 네이버 부동산을 통해 관련 물건의 세대 수와 아파트의 향, 입주 연도, 난방 방식, 아파트 단지 구성 내용, 평형별 평면도, 시세 추이 내역, 부동산 상호 및 연락처 등의 다양한 정보를 확인하자.
- 다가구 및 빌라 : ‘서울특별시 부동산정보광장(http://land.seoul.go.kr/land)’, ‘경기도 부동산 포털(http://gris.gg.go.kr)’
2. 부동산 중개사무소 전화 문의
반드시 10군데 이상의 중개사무소에 연락해서 문의해 보라. 매도자(임대인), 매수자, 임차인, 이 세 명의 입장에서 문의하는 것이 좋다. 그 중 친절하게 응대해준 부동산 중개사무소에 찾아가서 투자 물건 브리핑을 받으면 된다. 이 곳이 자신에게 맞는 부동산 중개사무소가 될 수도 있다. 반드시 명함을 받아 놓아라.
3. 부동산 중개사무소 방문
둘이 가는 것이 좋다. 여성이 해당 부동산의 노후도나 결로 여부, 수압 상태, 자녀 교육 환경 등을 꼼꼼하고 세세하게 살필 수 있다. 너무 편한 반바지 차림이나 남-남 조합은 시세 조사하러 온 투자자로 보일 확률이 크다. 부동산 투자 또한 비즈니스 차원에서 접근해야 한다.
4. 임장보고서 작성
개인 블로그나 스마트폰 노트에 임장 기록을 남겨 놓아라. 특히 부동산 투자 관련 온라인 카페 중에는 임장 후기를 공유하는 게시판에서 임장 후기를 공유할 수도 있다.
투자 스터디나 모임을 통해 마음이 잘 맞는 사람을 정하고, 그와 '매주 1회씩 임장하기'를 6개월 이상 하다 보면 현장과 물건을 보는 시선이 보다 정확해질 것이다.
5단계_멘토 만나기
투자든 사업이든, 그 어떤 분야에서도 후발주자가 제일 첫 번째 써야 할 전략은 ‘벤치마킹’이다. 성공한 투자 선배들을 만날 수 있는 가장 쉬운 방법, 즉 비용을 내고 그들의 강의를 듣는 것이다. 이를 통해 ‘나도 그렇게 될 수 있다!’라는 동기 부여가 될 것이다. 함께 강의를 듣는 사람 중 마음에 드는 사람과 연락처를 주고받으며 소중한 인연을 이어 갈 수 있다는 장점도 있다. 단, 투자 관련 책들도 좀 읽고 현장 경험을 보다 쌓고 난 뒤 수강하기를 권한다.
2. 수익률 계산하는 법
어디에 투자해야 할지 도무지 잘 모르겠다면 몇 가지 기준 중 수익률을 검토 기준으로 결정하라. 보유하고 있는 돈이 얼마든 당신이 투자하는 방식의 수익률이 얼마인지에 따라 그 돈이 눈덩이처럼 커질 수도 있고 눈 녹듯 사라질 수도 있다.
수익률이 중요한 이유
투자의 귀재라 불리는 워런 버핏도 평균 20~25%의 수익률을 꾸준히 유지한 덕분에 세계 최고 부자 중 한 명이 되었다. 그만큼 수익률이 중요한 것이다. 높은 수익률은 열심히 일해서 벌어야 하는 근로소득이나 사업소득과는 다르게, 한 번의 투자로 그 이후 큰 노력이 없어도 이익을 가져다주는 투자 소득을 결정한다.
결국 보유하고 있는 돈이 얼마든 당신이 투자하는 방식의 수익률이 얼마인지에 따라 그 돈이 눈덩이처럼 커질 수도 있고 눈 녹듯 사라질 수도 있다.
수익률 계산식
대출 제외 수익률(%)=(월세x12)÷(총 매입액-보증금)x100
대출 포함 수익률(%)={(월세-월이자)x12}÷(총 매입액-보증금-대출금액)x100
대출을 제외한 수익률이 12% 이상이라면 홈런(아주 좋은 투자처), 10% 이상이면 안타(괜찮은 투자처) 이다. 대출을 많이 받으면 힘들게 임장 다니고 어렵사리 입찰을 하며 명도까지 해서 임대를 내놓고는 결국 은행만 배불려주는 꼴이 된다. 따라서 가급적이면 대출을 제외하고 보증금을 최소로 한 상태에서 계산한 수익률을 기준으로 삼는 게 좋다.
나만의 기준 수익률 정하는 법
내가 부동산 투자에서 '은행 금리(2%)+나의 인건비'를 감안해서 수익률이 10% 이상은 되어야 한다는 기준을 세운 것이다.
대출을 많이 받으면 힘들게 임장 다니고 어렵사리 입찰을 하며 명도까지 해서 임대를 내놓고는 결국 은행만 배불려주는 꼴이 된다. 따라서 가급적이면 대출을 제외하고 보증금을 최소로 한 상태에서 계산한 수익률을 기준으로 삼는 게 좋다.
투자할 때는 수익률이 아무리 높다고 해도 원금 손실 가능성이 있는 물건이라면 절대 하지 않길 바란다.
해당 물건의 60~70%선에서 대출받기를 권한다.
3. 직장생활과 투자를 병행하는 법
성공적인 투자의 4요소
성공적인 투자를 위해 반드시 필요한 네 가지는, 돈, 시간, 노력, 경험이다. 다만 경험은 앞의 세 가지를 적절히 이용한 후 얻어지는 것이다.
직원의 시간관리
직원의 마인드란 무슨 일이든 혼자서 해결하려는 마인드다.
요즘엔 유료 사이트를 통해서도 입찰에 사람들이 얼마나 참여했는지, 어느 물건의 경쟁률이 낮은지와 같은 정보를 얻을 수 있다. 당신이 법원에 가는 이유는 물건을 싸게 낙찰받기 위해서다.
CEO의 시간관리
직장인 투자자로서 일과 투자에서 성공하고 싶다면, CEO처럼 돈으로 다른 이의 시간을 사는 습관을 들여야 한다.
만약 당신이 등기를 해야 한다면, 법무사에게 돈을 지급하고 그들의 노력과 시간을 사라.
만약 당신의 물건에 인테리어가 필요하다면, 인테리어 업자에게 돈을 지급하고 그들의 노력과 시간을 사라.
만약 당신이 임대 또는 매매를 하려 한다면, 부동산 중개사무소 직원에게 돈을 지급하고 그들의 노력과 시간을 사라.
당신이 부동산 투자를 하는 이유는 무엇인가? 당신이 직접 움직여야만 돈을 버는 체제에서 더 이상 움직이지 않고도 돈이 돈을 벌게 하는 시스템을 만드는 것이 목적이 아닌가?
아웃소싱하거나 협업하거나
한 두 번의 경험을 쌓은 뒤부터는 부차적인 것들은 다른 이에게 아웃소싱 하거나 협업하라. 당신은 그저 이번 투자로 얼마의 돈을 벌 수 있을지만 따져보면 된다.
가족이나 지인에게 비용을 지급하고 그들의 노력과 시간을 사라.
가장 부족한 것이 시간인 직장인의 경우 자신을 위해 시간과 노력을 대신해줄 전문가와 함께 협력하기를 권한다.
직원은 혼자 일하지만 사장은 협업하거나 다른 사람에게 돈을 주고 일을 위임한다. 직원은 일을 한 만큼 돈을 받지만, 결국 큰돈을 버는 것은 사장이라는 것을 꼭 기억하라.
4. 부동산 투자, 언제 해야 할까?
확실한 건, 투자하는 데 부동산 낙관론자, 투자 비관론자 들의 전망이 무의미하다는 것이다.
한국 부동산의 역사
2004~2005년도 강남 재건축 시장, 2006~2007년도 재개발 시장. 그런데 우리가 부동산 침체기라고 부르는 2007년 이후에도 2007년 소형아파트 및 서울 오피스텔, 2008~2011년 지방 부동산에 투자한 이들은 큰 이익을 거뒀다.
부동산 투자의 명과 암
돈은 흔들리지 않고 자신만의 투자 원칙에 따라 투자한 사람에겐 달라붙지만, 많은 사람들이 우후죽순으로 몰릴 땐 쏙 빠져나가는 것 같다. 다만 중요한 것은 자신만의 기준을 만드는 것이다.
남들과 다른 길을 가야 돈이 보인다.
성공을 거둔 사람들은 자신만의 투자 기준을 가지고 '저평가된 부동산'에 투자했다.
전문가의 말에 공감이 됐다면 반드시 발품을 통해 자신의 투자 기준에 적합한지 검증해보는 과정을 거쳐야 한다.
부동산 투자의 굿 타이밍
가장 좋은 타이밍은 바로 자신의 준비가 완료되었을 때다.
오를 거라는 확신이 든다면, 그리고 절대 잃지 않을 준비가 되었다면 당장에라도 뛰어 들어라. 다만 아직 확신이 서지 않았다면 다음 기차를 기다리거나 남들이 거들떠보지 않지만 저평가된 근거가 확실한 투자처를 찾아라.
자신의 기준을 세우고 본인이 싸다고 생각할 때 많이 매입하면 된다. 그러고 나서 다른 사람들도 그 투자처가 저평가되었음을 인지하기 시작할 때 남들과 반대로 매도하면 되고, 또 하락 시장에서는 더 매입하면 된다.
성공적인 투자를 위해 경계해야 할 단어는 ‘조급함’이고, 기억해야 할 단어는 ‘인내심’이다.
아직 어떤 투자 물건의 가격이 싼지 비싼지 감이 오지 않는다면 좀 더 많은 현장을 다녀야 한다.
많은 투자처를 돌아다닐수록 더 좋은 물건이 보이는 건 당연하다. 해당 물건이 싸다는 데에 80%이상 확신을 갖지 못했다면 투자하지 마라. 투자의 성공 여부는 매입할 때 결정된다. 매도 타이밍도 중요하지만 싸게 사는 것이 무엇보다도 중요하다.
투자 물건을 선택할 때는 주변 지역의 여건은 물론, 비슷한 환경을 가진 지역의 상황을 같이 보는 것이 중요하다. 예를 들어, 분당에 투자하려고 한다면 용인, 영통, 오산, 평촌 등을 돌아보며 각 지역의 장점과 단점을 파악한 뒤 그에 비해서 분당의 해당 물건이 싸다는 확신이 들 때 매입하는 것이다.
투자하기 전에는 실제로 부동산 투자로 큰돈을 번 사람들의 의견을 들어라. 그리고 언론이 떠든다고 해서 불안해하지 마라. 성공적인 투자를 하고 싶다면 고독한 상황에 익숙해져야 한다.
5. 걱정 없는 임차인 관리 노하우
일반 사람들이 부동산 관리 일을 힘들 거라 예측하는 건 낯설기 때문인 것 같다. 처음 시작할 땐 모든 게 힘들지만 시간이 지나면서 업무에 익숙해지면 자신만의 노하우가 쌓이고 이에 따라 자연스럽게 스트레스도 줄어든다.
하나, 임차인 관리에 대한 과도한 공포심을 버려라
임차인 관리에 신경은 써야 하지만 과도하게 공포감을 가질 필요가 없다.
둘, 계약서에 월세 연체 시 특약 사항을 명시하라.
임차인이 차임을 연체하였을 경우 가산금을 연 20%씩 넣는다.라는 특약을 계약서에 넣어라.
"월세를 연체하실 건가요?" 아니오 "월세를 제 대 낼 경우 전혀 문제 될 것 없는 사항이니 부담 가지실 필요는 없어요"
그리고 종전에 월세가 밀려서 명도소송을 진행했고 그에 따른 피해가 컸기에 이렇게 특약 사항을 넣었다는 설명을 덧붙인다.
'안녕하세요? 사장님. 어제가 월세 입금기일인데 아직 들어오지 않았네요. 확인 부탁드립니다. 오늘까지 월세가 들어오지 않으면 계약서에 명시한 대로 20%의 가산금이 붙습니다. 오늘 이후엔 가산금을 포함해 입금해주셔야 합니다.'
셋, 은행의 입금 SMS 서비스를 사용하라.
SMS 서비스 신청으로 월급날도 아닌 날에 월세가 들어왔다는 문자를 받을 때 얻게 되는 기쁨은, 임대사업자로서 느낄 수 있는 소소한 즐거움 중 하나다.
넷, 다양한 캘린더 앱을 이용하라.
'네이버캘린더', '구글캘린더', 'jorte' 등
다섯, 월세 일자를 매월 말일로 정하라.
만약 앞에서 소개한 애플리케이션을 사용하는 것이 힘들다면 월세 입금 일자를 통일하는 것이 관리에 큰 도움이 될 것이다.
여섯, 임차인을 선별하여 받아라.
임차인이 통상보다 보증금을 적게 걸거나 보증금 없는 임차를 원한다면 당신의 정신 건강을 위해 과감히 거절하는 것이 좋다. 보증금은 집 주인을 위한 최후의 보루다.
보증금은 최소한 '월세*10' 정도의 금액을 받아두는 것이 좋다.
일곱, 월세 2회 이상 연체 시 법적 절차를 진행하라.
연체 2개월 시 : 내용증명 작성 및 배달증명으로 등기 송부
연체 2개월+2주 : 내용증명 송부된 내용으로 명도소송 및 점유이전금지 가처분 진행(전자로도 진행가능)
연체 3개월 시 : 가처분 집행
이후 : 명도소송 판결문에 따른 강제집행 진행
대부분 임차인은 임대인이 이와 같은 법적 절차를 밟을 경우 월세를 내거나 이사를 나간다. 중요한 것은 일단 문제가 생겼다면, 반드시 초기에 대처해야 한다든 것이다.
여덟, 연체하는 임차인도 사람임을 잊지 마라.
가급적이면 합리적인 선에서 임대인의 권리를 보장하고, 임차인의 자존심까지는 건드리지 않도록 주의하길 바란다.
임차인 또한 존중받아야 할 사람임을 기억하고 이해하려고 한다면 임대 관리에 대한 스트레스가 크게 줄 것이다. 또 앞에서 말했듯 주택 임대사업자는 보증금을 이미 가지고 있기 때문에 미리 여러 가지 조치를 해둘 경우 크게 손해 볼 일이 없다.
6. 알아두면 유용한 현장조사의 기술
고수들과의 관계 맺기에 대한 집착을 내려놓은 후, 나는 2년 동안 무수한 투자 관련 책들을 읽고 수많은 현장을 돌아다니면서 스스로 실력을 키웠다.
3년째 접어들던 해에 천운으로 정말 멋진 투자 선배들을 만나게 되었다.
이를테면, 어느 지역에 임장을 갈 계획이 잡히면, 나는 미리 그 지역 부동산 중개사무소 여러 곳에 전화를 걸어 시세조사를 끝내고 해당 물건에 대한 브리핑을 받을 수 있는 부동산까지 선정해두었다.
현장조사_역지사지가 중요하다.
함께하는 경매 고수들에게 폐를 끼치기 싫어서 나는 점유자를 만날 때 그들을 어떻게 대해야 할지 미리 시나리오를 짜오곤 했다. 임차인일 때, 소유자일 때, 그리고 유치권자일 때 등 다양한 경우를 생각했다.
딩동.
점유자 : 누구세요?
나 : A씨죠? 경매 진행 때문에 왔습니다.
점유자 : 어떻게 제 이름을 아세요?
나 : 아, 네 여기 전입세대 열람에 선생님 이름이 있어서요. 혹시 임차인이세요?
점유자 : 네.
나 : 그럼 B씨(소유자)와 계약한 게 맞나요?
점유자 : 네, 맞아요.
상대방도 무엇인가 도움을 받고 싶어서 문을 열었을 가능성이 크다.
앞으로 경매 절차가 어떻게 이루어지는지, 배당 신고는 어떻게 하는지에 대해 자세히 안내했다. 그리고 만약 경매로 다른 사람이 낙찰받게 되면 도와주겠다고 이야기해주었다.
집에 돌아오면 현장에서 녹취한 음성을 다시 들어보면 내가 어떻게 접근하느냐에 따라 상대방의 반응이 달라지는 걸 알았다.
새벽까지 그 물건에 대한 보고서를 작성했고, 이를 함께하는 투자자들에게 보냈다.
수익률 분석_단점을 상쇄할 만한 장점이 있는가.
단점을 상쇄할 수 있을 정도의 장점이 있다면 일단 경험해볼 필요가 있다. 수익은 많지 않았지만 이를 통해 나는 책에서는 볼 수 없었던 특수물건에 대한 다양한 경험을 쌓을 수 있었고 그 경험이 다음 투자에 반영된 덕분에 더욱 많은 수익을 얻는 것이 가능했다고 믿는다. 또한 전세가가 입찰가보다 높으므로 잃지 않는 투자라는 확신이 있었기에 입찰을 결심했다.
입찰과 낙찰_멀리 가려면 함께 가라.
만약 여기서 제일 좋아 보이는 물건에 내가 들어간다면 그들에게 내가 어떻게 비치겠는가?
투자 세계에서 좋은 지인을 만나서 관계를 이어가는 것은 대단히 중요하다.
혼자 가면 빨리 갈 수 있지만, 멀리 가려면 함께 가야 한다. 다른 사람의 의견을 들으면서 계속해서 발전해나가는 것이 중요하다. 따라서 당장의 이익보다 관계를 이루어갈 신뢰를 쌓아야 한다.
명도_그들은 무엇을 원하는가.
점유자들을 내보내야 할 때 가장 중요한 점은 상대방이 무엇을 원하는 지 알아채는 것이다.
그들은 나를 잘 몰라도 나는 이미 그들이 원하는 바를 알고 있었기에 명도는 어렵지 않았다. 임차인에게 최소한의 이사비를 지급하는 수준에서 내용증명 한 장으로 쉽게 명도를 마무리했고, 나는 바로 임대를 놓았다.
후기_투자를 통해 내가 얻은 것.
많은 이들이 부동산 투자로 단번에 큰돈을 벌기를 꿈꾼다. 하지만 세상을 그리 녹록지 않다. 큰돈을 벌기 위해서는 반드시 실패와 시행착오를 겪는 과정이 필요하다. 책과 강의를 통해서는 절대 얻을 수 없는 것들이다. 많은 이들이 부동산 투자의 이점을 알게 된 후 금방 부자가 될 거라는 꿈에 부풀어 투자를 시작하지만, 막상 시장에 진입한 이후엔 수익을 얻기가 만만치 않아서 쉽게 포기하곤 한다.
내가 아는 것은 나의 경쟁자 또한 내가 포기하고 싶어 하는 지점에서 선택의 기로에 놓였을 거라는 점이다. 그러나 그는 포기했고 나는 밀어붙였다는 것이 중요하다.
에필로그
나는 부동산과 맞벌이하는 월급쟁이다.
그와 같은 성과를 이루기 위해서는 그들이 쏟은 만큼의 시간과 노력, 열정이 필요하다. 우공이산, 어리석은 사람이 산을 옮겼다는 뜻으로 무슨 일이든 꾸준히 노력하면 산을 옮기는 것처럼 큰 성과도 달성하게 된다는 의미다. 그런데 큰 산을 옮기기 위해서 처음 해야 할 일은 바로 작은 돌 하나부터 옮기는 것이다.
만약 현재의 당신을 있게 한 지금까지 살아온 방식이 만족스럽지 않음에도 당신이 변하지 않는다면, 당신의 미래 또한 현재의 모습과 달라질 게 없을 것이다. 더 나은 미래를 꿈꾼다면 당신이 변해야 한다. 세상이나 국가, 당신의 상사, 심지어 당신의 배우자가 변하길 기대하지 마라. 그들은 크게 달라지지 않겠지만 당신이 변하면 전혀 다른 미래를 맞이할 수 있다.
부록
불가능한 것을 얻기 위해서는 불가능한 것을 시도해야 한다_미겔 데 세르반테스, 에스파냐의 작가
1. 10년 안에 집 30채 마련하는 투자법
월급쟁이 재테크의 끝은 '노동으로 버는 소득을 자본이 만들어내는 소득으로 변경'하는 것이다. 보통 사람들의 인생 주기를 보면, 60대 이후 노동으로 거두는 근로소득은 50대의 절반 이하 수준으로 떨어진다. 이렇게 근로소득이 점점 줄어들어 사라져 버리기 전에 우리는 자본이 스스로 돈을 벌어오는 시스템을 구축해야 한다. 나는 그 시스템을 부동산 투자로 마련했다.
경험이 쌓일수록 당신은 더욱 똘똘한 직원을 뽑을 수 있게 될 것이다. 결국 당신을 위해 일하는 똘똘한 직원이 많을수록 당신의 꿈인 '경제적 자유'를 얻을 수 있는 미래는 앞 당겨질 것이다.
10년 안에 10억 만들기
'텐인텐', 투자를 제대로 공부하는 사람들에겐 그리 먼 미래가 아니다.
직장인 십억만(가명)씨는 당시 매매가가 6,700만 원이던 아파트를 마련하는 데 든 실제 비용은 500만 원도 되지 않았다.
투자 당시 |
|
매매가 |
6,700만 원 |
전세가 |
5,000만 원 |
대출금 |
1,450만 원 |
등기비(취,등록세) |
170만 원 |
실투자금 |
420만 원 |
6년 뒤 |
|
현 매매가 |
1억 1,000만 원 |
현 전세가 |
7,000만 원 |
실투자금 |
없음 |
대출금 |
모두 상환 |
매도 시 수익 |
4,000만 원 |
보너스는 직접 만든다.
500만 원을 들여 3,000만 원 이상을 벌 수 있는 건 부동산밖에 없기 때문이다.
그는 생활비를 아껴 매달 200만 원씩 1년 만기 적금을 했다. 상여금이 나오면 모두 투자를 위한 종잣돈 마련을 우해 예금 통장에 넣었다.
천안에 대기업이 많아서 항상 전세 수요자가 많다는 것을 알게 되었고, 전세금이 떨어질 일은 별로 없을 거라 판단했다. 이러한 방법으로 억만 씨는 매년 3,000만 원으로 전세를 끼고 구입할 수 있는 아파트를 찾았다. 투자를 시작한 지 6년이 지난 지금 억만 씨는 10채의 부동산을 보유하게 되었다. 회사가 아니어도 2년마다 보너스를 가져오는 시스템을 만든 것이다.
40대 중반이 된 그는 가진 집 전부를 매도해서 안정적인 노후를 위해 월세가 꾸준히 나오는 대로변 1층 상가를 10억 원에 매입했다. 그리고 약 500만 원의 월세를 받게 됐다. 그는 지금 세계일주를 계획하고 있다.
아파트 폭락의 끝.
투자할 때만큼은 ' 이 물건의 가치가 어디까지 떨어질 수 있을까? ' 혹은 '최악의 경우 얼마까지 손해 보게 될까?'와 같이 최악의 상황을 미리 생각해보는 자세가 필요하다. 그리고 그런 위험 부담을 최소화하는 방향으로 투자해야 한다.
앞의 사례에서 억만 씨가 투자한 천안의 6,700만 원짜리 아파는 5,000만 원까지 떨어질 수 있다. 당시 아파트의 전세가가 5,000만 원이었기 때문이다.
전세가는 그 물건의 실제 사용가치라고 볼 수 있다.
최악의 경우 손해 볼 수 있는 금액은 1,700만 원이다. 그러나 그는 이 아파트 가격이 떨어지지 않을 것이라고 생가했다.
첫째, 공급보다 수요가 훨씬 많았다.
둘째, 해당 아파트는 실제 구입하는 데 채 500만 원도 들지 않는 투자하기 가벼운 물건이다.
이 두 가지 면에서 확신을 가진 억만 씨는 공격적으로 아파트를 매입하기 시작한 것이다.
아파트 투자의 리스크.
이러한 투자의 가장 큰 약점은 매입한 아파트 가격이 언제 오를지 모른다는 것이다. 매도시기를 마음대로 정할 수가 없다.
다만 이러한 방식으로 투자를 하려는 사람들이 걱정해야 할 것은 현금흐름이다. 이 방식은 매년 꾸준히 얼마 이상의 투자금을 모을 수 있는 사람 그리고 앞으로도 직장생활을 10년 이상 할 수 있는 사람에게 유리하다. 특별한 수입원 없이 전 재산이 3,000만 원인 사람이 이러한 방식으로 아파트를 한 채 매입하게 된다면 큰돈이 묶여버리기 때문이다.
똘똘한 직원을 고용하라.
부동산에 투자한다는 것은 나 대신 돈을 벌어오는 직원을 고용하는 것과 같다. 그리고 중요한 것은 능력 있는 즉 수익을 많이 가져오는 똘똘한 직원을 뽑는 것이다.
첫째, 실투자금이 적게 드는 아파트를 골라라.
둘째, 전세 수요가 높은 지역의 아파트를 골라라.
셋째, 주변에 향후 공급(분약 물량)이 없는지 확인하고 골라라.
넷째, 대단지 아파트일수록 좋다(최소 500세대 이상).
다섯째, 역세권 아파트일수록 좋다.
여섯째, 소형 평형의 아파트일수록 좋다.
2. 1,000만 원으로 할 수 있는 투자처 찾는 법
각종 포털 사이트에서 이미 매매가 대비 전세가 비율이 높은 아파트 목록을 제공하고 있기 때문에, 아파트 소액 투자에 관심 있는 사람들이라면 누구나 쉽게 정보를 얻을 수 있다.
매매가 대비 전세가 비율이 높을 경우 전세를 끼고 아파트를 매입할 수 있으므로 비교적 소액으로 부동산을 마련할 수 있다. 부동산 투자를 처음 시작하는 사람들에게 적합한 투자 방법이라고 생각한다.
1단계_인터넷으로 조인스랜드 부동산에 접속하라
http://price.joinsland.joins.com
->시세->테마별 시세 검색->전세비율 높은 아파트 클릭.
2단계_투자 물건 목록을 인쇄하라.
투자하고 싶은 지역을 고른 후에 검색 버튼을 눌러보자. 전세 비율이 높은 순서대로 아파트가 정렬되면 이 목록을 출력하라.
3단계_네이버 부동산에서 급매물을 찾아라.
네이버 부동산(land.naver.com)->해당지역->거래 종류->면적 등의 조건을 입력->조회하기 버튼 클릭->가격순, 저렴한 순으로 정렬. 이후에 부동산 중개사무소 연락처로 전화해서 실제로 물건이 있는지 확인해보면 된다.
4단계_급매물은 현장에서 찾아라.
보통 이런 급매물은 중개사무소에서 이미 알고 있는 투자자에게 연락해 물건을 권하는 경우가 많다. 이러한 이유로 투자처로 적합하다고 생각하고 있는 지역이 있다면 꼭 현장을 찾아가보길 바란다.
실제 현장에서 부동산 중개인을 만나서 친분을 쌓은 뒤, 급매가 나오면 꼭 연락을 달라고 간곡히 부탁하면서 연락처를 남겨두라. 그렇게 하면 중개인이 나온 급매를 네이버 부동산에 등재하기 전, 당신에게 먼저 연락할 확률이 높아진다.
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